Категории жилой недвижимости. Электронное правительство

Год назад Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) совместно с Уральской палатой недвижимости заявили о начале работы над единой классификацией жилья в новостройках. В ее разработке также принимали участие крупнейшие застройщики, аналитики и риэлторы. Представители экспертного совета заявляют, что на сегодняшний день разработка классификации закончена, документ принят и утвержден. Презентация классификации прошла в середине декабря в рамках Рождественского саммита ГУД. Тем не менее пока большинство региональных застройщиков продолжают работать по своим внутренним классификациям. «Раньше мы использовали свою «внутреннюю» классификацию жилья.

Все критерии оценки строящегося дома можно было описать на небольшом листочке: по сути, это материал, из которого строят дом, и уровень отделки. Это было что-то наподобие справочника строителя, – говорит Андрей Бибиков. – В составлении новой классификации жилья мы принимали активное участие». В «Синара–Девелопмент» отмечают, что в компании также была создана собственная классификация, которая ориентирована на разные группы потребителей. По словам Тимура Уфимцева, работая на рынке недвижимости, необходимо, в первую очередь, понимать, для каких клиентов создается тот или иной объект. От этого зависит, какими характеристиками должна обладать данная жилая недвижимость. Известно, что в классификации ГУД и УПН выделено четыре основных класса, совпадающих с теми, которые сформировались на рынке исторически, – «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит».

Для каждой категории выделен набор обязательных и факультативных параметров. Классификация рассматривает такие характеристики, как конструктив объекта (этажность, тип и материал конструкции), архитектурные и планировочные решения, отделка квартир, качество инфраструктуры, инженерные системы, организация управления и эксплуатации, безопасность, социальная инфраструктура в здании, экология и энергосбережение и даже тип продаж. Один из основополагающих критериев – месторасположение объекта – экспертами пока не рассматривается. Качественная оценка территорий будет проводиться на втором этапе работ по классификации. Как отмечают разработчики, для этого вся территория города должна быть разделена на качественные зоны. Участники рынка продолжают работу над классификацией и вносят свои предложения. В частности, специалисты «Синара–Девелопмент» считают, что необходимо выделить дополнительную, пятую категорию – «социальное жилье », поскольку сегодня в стране есть довольно большая группа потребителей, кому не по карману даже жилье эконом- класса, а жилищный вопрос стоит очень остро.

Социальное жилье поможет решить квартирный вопрос для студентов, молодых семей. Речь идет о малометражных квартирах, строительство которых пока не ведется в Екатеринбурге, но опыт показывает, что этот сегмент необходим и востребован. Например, однокомнатная квартира-студия площадью 25 кв. м с небольшой кухней и комнатой может стоить в пределах 1 млн рублей. Какая есть альтернатива такому жилью? Комната в двухкомнатной квартире? На мой взгляд, лучше иметь небольшое, но свое жилье. Но, как говорит Тимур Уфимцев, для развития этого сегмента жилья необходимо внедрение инструментов частно-государственного партнерства. Эксперты компании «Атомстройкомплекс» также считают, что разработчики уделили недостаточно внимания «нижним сегментам» жилья. По словам Виктора Ананьева, заместителя генерального директора по развитию, появление единой классификации добавит удобства и прозрачности всем участникам рынка, однако детально классификация разбирает лишь верхний сегмент рынка: «Жилье стандартного класса описано по остаточному принципу. Это, на мой взгляд, не совсем верно.

Нормативная документация по этому направлению разрабатывалась достаточно давно, и многие вещи стоит делать по нормам выше СНИПовских – технологии позволяют». Сейчас процесс сбора документации и ее систематизации заметно упростился. В рамках программы Электронное правительство был разработан ряд IT-решений, которые успешно используют чиновники на местах. По мнению эксперта, следующим этапом может стать создание некого «знака качества», который будет обозначать соответствие объекта определенному уровню. А в компании ЛСР отмечают, что на 100 % соответствовать всем критериям классификации ГУД и УПН практически невозможно: «Наша компания будет стараться, чтобы новые дома соответствовали заявленному классу. Но при этом все понимают, что найти дом, к примеру, класса «комфорт » или «эконом», который бы полностью соответствовал всем критериям классификации, не получится. Каждый наш проект может быть лишь приближен к заданным стандартам по каким-то показателям. Если компании-застройщики начнут стремиться создавать не просто дом, а продуманный продукт, в котором учтены все запросы той или иной целевой аудитории, считайте, что задумка уже удалась », – говорит Андрей Бибиков. В целом, эксперты рынка недвижимости оценивают появление единой классификации как шаг на новый уровень развития рынка: «Тот факт, что такая классификация появилась – это, безусловно, хорошо. Порядок – это лучше, чем беспорядок, – говорит Виктор Ананьев, – благодаря классификации появятся точные данные – сколько и какого жилья построено, сколько планируется построить».

По мнению директора агентства недвижимости «Метрополия » Сергея Бузунова, в идеале классификация должна облегчить жизнь покупателям, они будут экономить время, рассматривая только те объекты, которые включены в определенный сегмент. «Однако вопросы классификации всегда спорны, – приводит слова Сергея Бузунова интернет-журнал Энциклопедия потребителя. – Те или иные отступления от определенного класса неизбежны, и грань здесь очень тонкая. К тому же никто не может запретить застройщикам указывать тот или иной тип класса в рекламных целях, с чьей-то точки зрения не соответствующий реальности. Возможно, лет через десять уровень цивилизованности рынка и степень известности и доверия, например, в Гильдии управляющих и девелоперов, настолько вырастет, что можно будет говорить о реальном влиянии на рынок. Хотя, в целом, такую инициативу можно только приветствовать», – заключает эксперт.